+7 (921) 107 7206 - звоните (пнд-птн с 10 до 20 по Мск) 12@hauzez.com

Выбор проекта дома. Как не купить кота в мешке.

архитектор Никитин И.А.,

основатель hauzez.com

Привет!

Хочу рассказать об ошибке, которую совершает подавляющее число застройщиков.

Они полагают, что для того, чтобы построить дом достаточно найти/нарисовать планировку с размерами и выбрать внешний вид дома. Но это ошибка!

 

Недавно у меня родилась такая аналогия. Это конечно несколько утрированно, но отражает суть проблемы и того, что вас ждет.

Представьте, что перед вами стоит задача построить для себя не дом, а  современный автомобиль. Не прийти и купить в салоне, а именно построить, создать с нуля – найти механиков, автослесарей, мотористов, жестянщиков, показать им что вам нужно и сделать так:

  • чтобы они построили вам именно то, что вы себе представляете
  • чтобы это творение потом не просто поехало, но и служило вам верой и правдой долгие годы
  • чтобы оно не начало сыпаться на первых километрах, когда механики уже ушли
  • чтобы в процессе создания автомобиля вам не пришлось вкладывать все больше и больше, раздувая смету в разы из-за неучтенных нюансов
  • чтобы не пришлось по несколько раз переделывать за свой счет из-за чужих ошибок
  • чтобы вам создали надежный автомобиль за вменяемые деньги – не использовали сталь сантиметровой толщины, не подсунули втридорога прожорливый мотор  и так далее

 

И вот какой ваш первый шаг?

Правильно, сначала нужно выбрать дизайн автомобиля – чтобы современно и желательно дорого выглядел. Потом выбрать салон – чтобы удобно было за рулем, чтобы багажник просторный был и тд. И вот вы наконец определились с дизайном, с салоном.

 Кто-то сам дизайн кузова нарисует (так и представляю самодельные шедевры на дорогах страны =))), кто-то найдет картинку машины в интернете, кто-то даже заплатит за некий комплект чертежей в интернете, кто-то пойдет еще дальше и закажет автодизайнеру внешний вид авто и вид салона.

 

И что дальше?

Что внутри? Ходовая? Коробка передач? Двигатель? Рулевая рейка? Как это все сделать, да еще чтобы вместе идеально заработало? Какая запчасть надежная, какая ломучая, какая слишком дорогая?

 Многие без всех этих вопросов просто идут к работягам – “постройте мне машину как на этой картинке”. И они строят, как привыкли, по старинке (хотя есть шансы безусловно на Кулибина нарваться). Реально, у многих уже накоплено масса опыта в постройке таких “автомобилей”. Только вот результат как правило – печаль на дорогах страны.

 Да, я преувеличиваю. Да, современный автомобиль это суперсложный механизм, над которым работают  десятки специалистов много лет, а  производители нарабатывают десятилетиями опыт в постройке качественных авто.

Но и современный загородный дом это не самокат. Это тоже сложнейшее техническое устройство, где есть колоссальное поле для работы над увеличением надежности, безопасности, устранением бесполезных затрат и так далее.

 Что хочу сказать:

 

Грамотный проект дома – это не только удобные планировки и красивые фасады. Это  просчитанные ответы на сотни технических вопросов, от которых зависит как долго простоит ваш дом без ремонта и сколько денег вы за это заплатите.

 Если принять этот тезис, то сразу возникнет вопрос:

“Хорошо, предположим, что строить дом по картинкам выйдет гораздо дороже, чем по проекту. Но как понять, что проект, который я выбрал реально полезный?    Как понять, что заложенные в нем решения не только надежные, но и выгодные? Как узнать, что там есть ответы на сотни технических вопросов?”

 Вот это очень правильный и очень сложный вопрос при этом.

Ведь застройщики попросту покупают “кота в мешке” и передают его строителям. И проблема еще больше усугубляется тем, что оценить насколько грамотный строитель перед вами почти нереально – абсолютно все говорят умные вещи, все имеют богатый опыт, все как один профессионалы высшей категории.

 И получается, что застройщик остается как бы не при делах – взял проект, передал строителям. Реально многие не понимают – зачем проект, если строители и так говорят – “давай картинки, мы все знаем, сделаем в лучшем виде”.

Но тема выстраивания отношений со строителями это отдельный разговор и не этой статьи, поэтому прошу пардону, продолжу о проектах  =)

 Речь идет даже не о качестве изготовления проектной документации. Сейчас я также намеренно опускаю серьезную проблему состава проекта (это когда рабочим проектом называется лишь 40-60% от необходимого объема реально необходимых чертежей для возведения коробки дома). А говорю я именно о продуманности проектных решений, о применении тех или иных технологий, материалов.

 Проблема еще заключается в том, что большинство проектировщиков руководствуются лишь требованиями нормативов, упуская из виду такой параметр как экономическая эффективность. Грубо говоря, они не оценивают насколько выгодно такое решение застройщику. Таких примеров десятки, они повсеместно встречаются в типовых и индивидуальных проектах.

 

 

Как понять сходу, насколько грамотный проект перед вами?

 Кроме планировок, фасадов и пары визуалок продавец нам не показывает ничего по сути. Ну еще пишут фразы типа – “материал стен – газобетон” или “кровля – гибкая черепица”. Но реально, это все ни о чем не говорит.

 Косвенным признаком для меня является качество прорисовки планировок и визуализаций.

Часто просто видно, что проект был создан “сто лет назад”. Значит, с большой степенью вероятности можно сказать, что там не использованы современные технологии, которые увеличивают надежность строения и снижают стоимость строительства.

А по качеству визуализаций можно косвенно судить об уровне специалистов, работающих в компании.

Как вы думаете, какого качества будет проектная документация в этом проекте?

А сколько лет назад были нарисованы эти планировки?

Практически никто из продавцов не показывает, что реально скрывается за обложкой проекта. Максимум, что мы можем увидеть это список – “состав проектной документации”, по которому тоже невозможно никакого представления составить. Ну написали – план фундамента, а какое сечение, армирование, гидроизоляция и так далее – ничего не понять.

 У застройщика получается всего два выбора – положиться на удачу и просто надеяться, что в выбранном проекте все сделано грамотно, либо довериться строителю. И дай бог, если вам попадется не только честный, не только опытный, но и “прогрессивный” строитель. Потому что можно 20 лет подряд лить ростверк прямо в грунт и утверждать с обезоруживащим авторитетным видом –  “мы всем так строим, никто не жаловался”.

 Кстати, мы не скрываем состав проекта, и я всегда с удовольствием рассказываю о современных технических решениях, применяемых в проектах студии hauzez.com.

Это не то, что мол мы Дартаньяны, а остальные..  Просто своим примером призываем всех архитекторов не стесняться и показывать реальные решения, которые они используют в проектах.

Для примера, посмотрите вот этот обзор проекта “Владивосток” сделанный в технологии “деревянный каркас”:

Но давайте уже пройдемся по составу проекта и поймем, как такая нематериальная вещь как проект дома, может кардинально повлиять на стоимость  и надежность строительства.

Как обычно, я замахнулся на огромный объем практических советов, поэтому придется писать кратко. В дальнейшем же, буду постепенно раскрывать каждую из затронутых тем.

Итак, следующая порция вопросов к проекту дома, который вы собрались купить:

1. Какой тип фундамента?

Вот здесь воистину либо закладываются бомбы замедленного действия, либо закапываются суммы сопоставимые с новым автомобилем.

Все прекрасно знают, что от выбора фундамента зависит надежность всего дома. Но мало кто понимает, что за счет расчета на основе геологии и правильного выбора типа фундамента можно сберечь 100 и более тысяч рублей.

Вот пример фундамента из типового проекта:

Ко мне обратилась Елена Ф. из Москвы. Она договорились со строителями о возведении дома. Строители пообещали проект предоставить бесплатно.

Классно же? Бесплатный проект. =)

Подробнее похороны денег Елены Ф.  я разбираю в своей старой статье – “Почему цена проекта не имеет значения”. Сейчас же лишь вкратце обозначу основные проблемы:

-50 кубов бетона вместо 10

– тонна арматуры

– примерный перерасход 230 тысяч рублей

Кроме экономических проблем в проекте присутствует масса ляпов и ошибок. Например:

– нет гидроизоляции

– нет узлов с отмосткой

– нет противопучинистых мероприятий (не устранены касательные силы морозного пучения)

– и еще с десяток серьезных проблем связанных с плитой перекрытия, стенами, армпоясом и тд

 

А вот в одном видеообзоре типового проекта я увидел объем бетона для фундаментной плиты и был мягко говоря удивлен – 72 куба бетона!

Вот можете сами посмотреть видео>>

 Еще пара интересных фактов:

1. Уменьшение ширины фундамента с 40 до 30см может сберечь вам до 75 000 рублей. И это без потери в надежности.  Только нужно понимать, как это грамотно сделать.

 2. Использование современных технологичных типов фундаментов – МЗФЛ (мелкозаглубленная фундаментная лента) или УШП (утепленная шведская плита) способны уменьшить стоимость фундамента на 40 и более процентов по сравнению с традиционной лентой. А это суммы кратно превышающие стоимость типового проекта!

 

 Существует серьезная проблема с типовыми проектами:

Продавцы проектов закладывают в проекты такие варианты, которые должны пройти при любых грунтах, чтобы снять с себя ответственность. Поэтому покупателю такого проекта приходится либо укатывать лишние кубы бетона в землю, либо отдельно оплачивать разработку проекта фундамента (что чаще всего кстати дешевле, чем лить типовой фундамент).

Но сейчас уже я не буду останавливаться на грубейших ошибках в проектах фундаментов, которые прямо влияют на надежность загородного дома.

 

Стоит еще обозначить другие вопросы по теме фундамента. Это вопросы, на которые я рекомендую ответить всем, кто собрался заказывать проект:

1. Что с грунтами? Какая у них несущая способность? От этого зависит какой ширины нужна будет подошва, а значит и количество кубов бетона.

2. Оптимизирована ли ширина ленты под несущую способность ваших грунтов? Либо оптимизирована ли толщина плиты.

3. Допустимо ли вообще заложенный в проекте фундамент использовать на ваших грунтах?

4. Где грунтовые воды на вашем участке? На каком они уровне в период таяния снега весной? Сюда же стоит прибавить все вопросы о верховодке.

5. Если есть высокие грунтовые воды на вашем участке, то как это решается в проекте?

6. Сделан ли периметральный дренаж в проекте? Есть ли в нем реальная необходимость?

7. Применяются ли в проекте эффективные типы фундаментов, которые способны уменьшить затраты на 40 и более процентов?

8. Насколько оптимально разработана схема армирования фундамента? Тонна арматуры стоит уже более 30 тысяч рублей. Кстати, крайне не рекомендую использовать стеклопластиковую арматуру. Спросите меня почему =))

9. Предусмотрена ли проектом подготовка основания под фундамент? Я про подушку, ее толщину, из чего она будет сделана.

10. Предусмотрен ли проектом комплекс мер по защите фундамента? Речь про отмостку, гидроизоляцию, утепление периметра и так далее.

 

Короче говоря:

 

Прежде чем выбирать проект только по красивым картинкам, попробуйте узнать, что за ними скрывается. Сколько своих денег вы готовы закопать из-за непродуманных проектных решений или понадеявшись на “авторитетных и опытных” строителей.

Понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь с другими!