+7 (921) 921 107 7206 - звоните (пнд-птн с 8 до 19 по Мск) 12@hauzez.com
Почему цена проекта не имеет значения

или как потерять 270 тысяч рублей, в попытке сэкономить 20

 

Вступительная часть. Эмоциональная.

Я заметил, что многие застройщики рассуждают такими категориями:

1. Я считаю это дорого, столько платить за проект. Поищу подешевле.

2. Я вообще не буду платить за проект, сделаю его сам или скачаю в интернете.

Это фатальная ошибка – рассуждать таким образом. И вот почему:

Вы планируете потратить миллионы рублей на сложнейшее мероприятие, в котором мало чего понимаете.

Кто покажет вам, как грамотно распорядиться этими деньгами?

 

Вы сами? Вы изучили строительную науку, имеете большой опыт, анализировали десятки технологий, изучили сотни чужих проблем и ошибок, прежде чем наделать своих?

Извините за банальное сравнение, но это как желание самому себе изготовить телевизор. Это возможно, но какой ценой?

Я, кстати, пошел по этому пути,  когда в 2005м году с головой погрузился в тему малоэтажки. Тогда я тоже был полон стереотипов и заблуждений (например, был уверен, что нужно строить дом из бруса или что панорамное остекление – это дорого и теплопотери). Я и сегодня, изучив килограммы литературы и сотни интернет-страниц с чужим опытом, набив шишки на реальных стройках – могу заявить, что еще столько всего мне неизвестно в этой теме.

Если это ваш путь – отлично, но я бы тогда подумал сразу сменить профессию на архитектора или строителя =))

Может тогда лучше тратить деньги на стройку, как показано в проекте из интернета?

Вы в состоянии по планировкам и фасадам оценить уровень проработки проекта? Например, понять конструктивную и экономическую оправданность такого пирога кровли или количество бетона и арматуры в фундаменте?

Я честно скажу – не знаю, как понять по данным представленным на сайтах, продающих проекты – хороший это проект или плохой. То, что я вижу на рынке проектов вызывает у меня с одной стороны печаль, а с другой стороны большое желание все переделать. Ну не все конечно, но процентов 80 точно.

Можно оценить качество планировки, можно прикинуть конструктивную схему дома, фасады видно. Написано материал газобетон, например.

А что скрывается внутри? Это же реально кот в мешке.

Может быть тогда довериться строителям? Да, большинство из них  уж точно знают, как лучше потратить ваши деньги. =)

Цена простой ошибки, цена “я этого не знал” в стройке очень велика. Цена непонимания или ошибки архитектора в проекте, или строителя на стройке – это десятки и сотни тысяч рублей из вашего кармана.

Так что же делать? Отдать все на откуп строителям? Сделать самому проект или искать проект подешевле?

Конечно, можно сэкономить тысяч десять, чтобы потом гарантированно потерять уже пару сотен тысяч.

 

Так какая разница, сколько стоит проект, если он вам показывает, как реально не потерять эти деньги, как сделать надежнее и дешевле? Если пользы от этого проекта на 300 тысяч, неужели вы выберете неизвестный проект, но “подешевле”?

Не хочу сказать – покупайте дорогие проекты. Я вообще не понимаю, как можно проект оценивать по цене. Может бесплатный проект или проект за десять тысяч окажется очень грамотным. А может индивидуальный проект, заказанный у маститого архитектора, будет напичкан устаревшими и сверхдорогими решениями.

Что я хочу сказать: Обращайте внимание не на цену проекта, а на его содержание – на узлы, пироги, пролеты. Плюс минус десять тысяч рублей за проект просто меркнут по сравнению с потерями или наоборот экономией в сотни тысяч.

Кто-то скажет – “да это все пустые слова, самореклама”. Я тоже считаю, что простые заявления бесполезны, нужны – факты, цифры, примеры.

Поэтому:

Часть вторая. цифры и факты

В прошлых статьях я уже обозначил основные проблемы, которые портят жизнь и бьют по карману застройщика:

  1. Проблемы в привязке проекта к участку
  2. Ошибки в планировках
  3. Неправильный подход к архитектуре
  4. Безграмотные и дорогие технические решения в проекте
  5. Ошибки самоуверенных строителей

Сегодня речь пойдет всего лишь об одном четвертом пункте.

Давайте пройдемся по всем ключевым элементам дома и посмотрим. Что же нам предлагают проектировщики.

пример #1

Ко мне обратилась Елена Ф. из Москвы. Она договорились со строителями о возведении дома. Строители пообещали проект предоставить бесплатно.

Классно же? Бесплатный проект. =)

Смотрим на фундамент.

Фундаментная лента на глубину промерзания. Дом 2 этажа из газобетона с монолитными перекрытиями. Давайте прикинем сколько будет стоить такая лента.

Согласно проекта 59пм. х (1,6+0,6) х 0,4 = 52 куба бетона. Арматуры – 12 ниток х 59 = 708 метров плюс поперечная.

Кстати, в проекте ни слова не сказано:

  • С каким шагом ставится поперечная арматура? Это значит строители могут поставить ее столько, сколько захотят.
  • Каким образом армируются углы и T-примыкания? Чтобы фундамент не треснул в углу.
  • Что нужно трамбовать песчаную подушку? Чтобы фундамент не просел.
  • Из какой марки песка ее можно делать? Некачественное основание подушки может стать серьезной проблемой.
  • Как вообще возможно ее в такой узкой траншее трамбовать?
  • Как вообще можно умудриться сделать такую узкую и глубокую траншею?
  • Если она будет шире, то чем делать обратную засыпку, как уплотнять грунт? Чтобы отмостка просто не повисла в воздухе.
  • Как и чем делать гидроизоляцию фундамента?
  • Как устроить отмостку, чтобы ее не порвало уже в первый год работы?

Короче, вопросов гораздо больше, чем ответов. Почти уверен – строители сделают так, как им удобно и скажут вам главную мантру – “мы-всем-так-строим-никто-не-жаловался”.

Но это я отвлекся. Перейдем к магии цифр.

700 метров арматуры (без учета нахлестов) плюс хомуты из 8мм арматуры с шагом 500 – 58*2 *(2,1+2,1+0,3+0,3)= 556м. Это всего 700*0,89 + 556*0,22=745 кг *30тр/т =22,35 тр.

В общем-то мелочь по сравнению с бетоном:

Куб пусть стоит 3500 с учетом миксера с лентой, работа пусть хотя бы 2500. Итого 6тр за куб. Получаем: 52*6000=312 000 рублей.

Давайте сейчас не будем считать опалубку, шпильки, песок и прочее. Давайте даже не будем считать земляные работы и обратную засыпку. Грубо такой фундамент получится 350 тысяч рублей (по факту конечно гораздо дороже).

А теперь если собрать нагрузки от дома, выяснить параметры грунта и посчитать МЗФЛ. То при стандартных условиях нам бы хватило ленты с объемом бетона 10,5 куба вместо 52 кубов. И арматуры на 9тр. 10,5х6000 + 9000 = 72 000 рублей.

Конечно, МЗФЛ потребует расчета и ряда противопучинстых мероприятий. Давайте не скупясь потратим на это для ровного счета еще 48 тысяч. Итого получим 120 тысяч.

Итак: 350 000 против 120 000. То есть разница 230 тысяч рублей.

При том, что МЗФЛ будет быстрее поставить, будет исключено промерзание грунта, касательные силы пучения грунта будут сведены к нулю и так далее.

По опыту я знаю, что весь комплекс работ и материалов по первому и второму варианту будет существенно выше. Но сейчас я лишь даю оценочный расчет, чтобы понять соотношение и масштаб.

Я не призываю всех теперь оголтело делать МЗФЛ. Нужно подходить разумно, со знанием дела, оценивать картину в целом. И лишь потом принимать решение. Есть еще ряд других современных вариантов фундаментов, которые нужно делать с умом на основании грамотного проекта.

А вообще, как вам такие цифры?

Получили проект бесплатно и тут же закопали свои родные 230 тысяч в землю.

Зато несколько десятков тысяч на проекте сэкономили!

Пробегусь далее быстро по этому “проекту”:

  1. Нормальная ошибка, да? Это же не опечатка. Буквы Е и И далеко на клавиатуре. Это мелочи конечно, но они “кагбэ” намекают =))
  2. Как выполнять отмостку? Как сделать так, чтобы ее не порвало? Какое армирование, бетон какой? Нет ответа в проекте. Знаете, насколько дороже делать традиционную бетонную отмостку, чем более современную гибкую? Думаю, еще на несколько десятков тысяч рублей. Точно считать нет желания сейчас. И гибкую не порвет, а значит вода не будет собираться у стен фундамента, и выглядеть она будет в разы эстетичнее.
  3. Вот тут тоже интересно. Если видоизменить пирог стены, то можно выиграть примерно 80-100 тысяч рублей. Подробный расчет этой ситуации с толщиной газобетона я уже считал подробно в другой статье. Да, я учел в расчете здесь, что потребуются работы по утеплению, крепеж и так далее.

 

Но это ведь еще не все. Дом увеличится на 375-250=0,125м по периметру. То есть х 58 = 7,25 м2. Учитываем стоимость квадрата в таком доме хотя бы тысяч 20. Мы еще получим 145 тысяч рублей в виде дополнительных квадратов.

В результате:

Идентичная по теплопроводности стена: 0,375/0,14=2,8846 против 0,25/0,14+0,05/0,045=2,8968. Кстати, для московской области этого не достаточно. Если наращивать толщину газобетона, то разрыв в цене будет еще больше.

Прямая выгода – 80-100 тысяч рублей. Плюс дополнительные квадраты на сумму минимум 145 тысяч рублей.

Стоит ли выгадывать 10-20 тысяч за проект? Или может вы сами разберетесь как грамотно все рассчитать? Спросите у тех строителей, которые получают за каждый лишний куб кладки деньги?

4. Что за пирог кровли? Какая пароизоляция? Как она примыкает к стенам? Как крепится? Какая плотность пароизоляции? Как устраивается в санузлах? Как происходит вентилирование кровли? Какой шаг обрешетки? Как правильно делать примыкания, чтобы не было мучительно больно?

5. Перегородки из 200мм блока это конечно роскошно. Главная задача ненесущей перегородки – звукоизоляция. Это отдельная тема, скажу лишь, что 200мм газобетона это не самая лучшая идея.

6. Монолитная плита заложена без расчета = прогибы, трещины и тд.

7. Арматура 8мм в 2 слоя. Какой шаг арматуры? Перехлесты? Примыкания? Расчет плиты был? Пролеты и 5 метров и 2 метра одинаково перекрываются? Что такое в 2 слоя? Армирование в местах опирания колонн какое?

В общем вы понимаете, к чему я эти все вопросы задаю.

пример #2

Давайте еще один пример глянем.

Обратилась Людмила А. из Удмуртии.

Купила проект каркасного дома, прислала мне на разбор. Мне стало грустно. Опять та же картина.

Постараюсь цифрами сильно не грузить, отмечу лишь основное.

Фундамент. Кроме того, что этот фундамент будет дороже современного более чем на 50 тысяч рублей, так он еще и запроектирован выше глубины промерзания, а это потенциальная проблема – силы морозного пучения будут давить не только сбоку, но и снизу. Тем более, что не ясна ситуация с уровнем грунтовых вод и характеристиками грунта.

 Вот несколько моих эмоциональных комментариев на этот “проект”, цитирую :

1. Заложили пароизоляцию сверху утеплителя. Это грубейшая ошибка. Сделаете так и ваш утеплитель превратится в болото. А балки просто сгниют. Я серьезно. Необходимо давать возможность убирать пар из утеплителя. Для этого есть пародиффузионные мембраны.

 2. Вы в курсе что такое Изоплат? Какой плотности и толщины Изоплат нужен? Как его крепить, с каким шагом? Это же ключевой момент в обеспечении пространственной жесткости конструкции. Если сделать его не так, то нет никакой гарантии, что ваш каркас не поведет. Да, кстати, вы знаете сколько стоит Изоплат? Можно ли его заменить? Он в вашем регионе вообще продается?

Интересно, архитектор задавался такими вопросами?

 3. Снизу подшивать балки Изоплатом вообще непозволительная роскошь. Хорошо хоть не пароизоляция. Какие балки пола? Какое сечение? Какой шаг? Как они расположены?

На эти вопросы вам скорее всего ответят строители своей любимой фразой – “мы всем так строим никто не жаловался”. И поставят на пролет 2 метра балки 100х200 например. Или наоборот 50х150 на пролет 4метра. Результат – лишние тысячи или пол как батут.

Кстати, вы знаете, что правильно сделанный монолитный пол первого этажа обойдется вам дешевле? При этом вы получите возможность положить плитку на кухню, потому что под ногами будет монолитная плита. Да, и вопрос сразу возникает – а как в проекте показано по деревянному полу укладывать плитку, чтобы она потом не поотскакивала.

В этой статье я лишь привел пару расчетов всего над несколькими техническими решениями в проектах. Я не разобрал в цифрах еще:

  1. Монолитные перекрытия
  2. Армпояс и перемычки
  3. Окна
  4. Кровлю
  5. Фасады

Статья объемная получается. Но каждый из этих разделов скрывает за собой еще десятки тысяч выброшенных рублей, десятки фатальных и не очень ошибок.

Кстати, вы не забыли, что и эти разделы – это лишь один пункт из 5 проблем застройщика, которые решает нормальный проект?

Короче. Я хочу всем этим сказать несколько важных вещей:

1. Не нужно полагать, что делая проект самостоятельно вы сильно сэкономите.

В 95% случаев вы потеряете в разы больше, чем пытались сэкономить. Остальные 5% это те люди, которые готовы посвятить архитектуре и строительной науке годы своей жизни.

2. Не нужно при выборе проекта смотреть на его стоимость. Нужно смотреть на реальные выгоды, которые он вам принесет. Потому что, как я показал выше, эти несколько десятков тысяч за грамотный проект обернутся вам стильным домом, отсутствием скрытых проблем и экономией уже в сотни тысяч рублей.