Подпишитесь на обновления:

что будет с рынком недвижимости в 2022?

Mar 16, 2022

– почему сейчас цены на недвижимость растут?

– что будет через 2-3 месяца ожидания?

– что будут делать девелоперы?

– вторичка как себя будет вести?

-возможные действия государства

 

 

Хотел написать пост с непредвзятыми мыслями на тему – строить или нет в 2022 году. Но уперся в вопрос ситуации на рынке недвижимости в целом. Поэтому попробую для начала изложить кое-какие соображения.

 Не претендую на звание эксперта в этом вопросе, просто изучил массу вводных данных и мнений от участников рынка и сейчас стараюсь анализировать.

Прошу не считать мои выводы каким-то советом или руководством к действию, примите это как еще один текст для размышления.

Если где ошибся, прошу поправить. Повторюсь, сейчас речь о квартирах, про малоэтажку следом.

 

 Ситуация к февралю 2022:

Цены сильно раздуты за счет сложения целого ряда факторов в 2020 и 2021 году, среди которых основной – льготная ипотека.

 

Конец февраля – март:

Среди участников рынка растерянность, паника. Те, кто имеет свободные деньги в рублях, стараются их “запарковать”.

Курс на максимуме, банки и брокеры “стригут” на спреде (разница покупки и продажи)  обывателей, которые еще решаются заходить в валюту. Многие с рублями ищут альтернативные варианты.

Авторынок мгновенно реагирует и выставляет новые ценники с большим запасом к уже скакнувшему курсу валюты, так как кроме курса влияет и остановка поставок.

 

И тут недвижимость как раз самый традиционный вариант для вложений граждан, в том числе в силу убеждения, что бетон не дешевеет, что это надежно и ликвидно.

 

Этот тезис очевидно также понимают девелоперы и продавцы на вторичке, поэтому они начинают взвинчивать цены, чтобы и здесь “постричь” граждан со свободным рублем.

Кроме этих людей  рост “обслуживает” тех, кому уже одобрили ипотеку по старой ставке и кому надо срочно в нее войти.

 Плюс на текущий рост цен влияет резкое снижение предложения  – продавцы снимают лоты с продажи, опасаясь выходить в рубли в условиях неопределенности.

Плюс ожидания от роста цен на материалы, временный разрыв цепочек поставок исходных компонентов стройматериалов из заграницы, максимальный ситуативный перезаклад в цене даже производителей из местного сырья.

 

 

Поэтому мы видим сейчас рост цен на квартиры.

Речь я веду про массовый сегмент, где самая высокая ликвидность.

 

А дальше что?

Имею ввиду период через месяц два – когда люди, желающие запарковать рубли и старые ипотечники, закончатся.

Это, по-моему, на рынке недвижимости самое интересное.

 Девелоперы также понимают со всей очевидностью, что главный драйвер продаж – ипотека, накрывается медным тазом.

А по разным источникам с участием ипотеки проходило от 60 до 80% сделок в первичке, да и по вторичке тоже значимые цифры. То есть это значит, что объем продаж фактически может уменьшиться в 2 и более раз в первичке.

 

Что будут делать девелоперы?

Сейчас они закладывают максимальную наценку, чтобы было куда откатываться.

По факту у них уже есть большой запас на откат квадратного метра вниз (имею ввиду завышенные цены 2021 года по отношению даже к увеличившимся расходам на материалы и работы).

 Но девелоперы также прекрасно понимают, что как только они начнут показывать, что цена пошла вниз, то покупатель начнет ждать еще большего снижения – кто же захочет вкладываться на падающем рынке.

 Такое поведение я уже наблюдал на нашем рынке не один раз – когда рынок стоит, квартиры не уходят, но и цены стоят мертво. Люди предпочитают верить в бесконечный рост, в нарисованный в авито ценник, отказываться от завышенной цены крайне сложно (моральная фиксация убытков). Даже девелоперы, понимая, что, замораживая капитал, теряя проценты ежедневно, предпочитают держать цену на замершем рынке. В результате – темные окна целых кварталов сданных домов.

 

Поэтому процесс с коррекцией недвижки очень инерционный. 

 

Предполагаю, что девелоперы будут всеми правдами и неправдами сейчас рассказывать о том, что все дорожает и недвижимость дорожает и давайте несите свои деньги им, они позаботятся. =)

 При этом пойдет явное и неявное стимулирование продаж – вот мы заморозили цены, вот по секрету в офисе вам уже скидочку только до конца месяца предложат, вот мы субсидируем ипотеку вам и даем 10% например в первые 3 года, а потом ставка уменьшится и так.

 Короче будут задействовать весь арсенал скрытого снижения цены. Проплаченные медиа будут трубить про священный бетон, лучшую инвестицию в будущее и так далее.

 

Понятия не имею удастся ли этими мерами хоть немного поддержать спрос, который очевидно просядет может в 2 раза. Тут беру за аксиому, что по ставке 22 мало кто пойдет в ипотеку, хотя и такие призывы уже слышу от продавцов – типа инфляция же будет еще выше, поэтому, о  мудрые инвесторы, покупайте квартиры. =))

 С другой стороны, на  девелоперов помимо очевидного обвала спроса будет давление и со стороны роста издержек. Во-первых, это рост цен на материалы, который происходит прямо сейчас. А во-вторых, это то самое проектное финансирование (эскроу счета – банк кредитует по сути девелопера или застройщика, при этом складывая деньги от продаж квартир на эти самые счета и выдавая их только по факту завершения стройки) – процент по этому финансированию также очевидно вырастет сильно.

 

Вторичка тут вторична. =)

Она думаю будет следовать за трендами рынка первички. И как говорят некоторые эксперты, перегретый ценник на первичку и ипотека по 20 будет глухой стеной для входа новых людей во вторичку. Плюс, что наиболее важно, по-моему, будет просто блокировать основной объем цепочек типа “однушку на двушку”, “двушку на трешку” и так далее. Пример – чтобы провести цепочку однушка на двушку на трешку надо чтобы кто-то зашел живыми деньгами в однушку, а там цена на максимуме. Это условный пример конечно.

 

Но есть еще один ключевой игрок на рынке недвижимости – это государство. Стройотрасль является одной из ключевых для экономики в глазах государства, так как помимо производимых квадратных метров здесь вовлечена масса смежных производств, услуг, задействовано значительное количество населения.

 Задача государства поддержать объемы ввода жилья. А это обеспечивают девелоперы. Поэтому полагаю, что  меры поддержки коснуться именно их. Например снизят ставку по проектному финансированию, позволят досрочно получать часть средств с эскроу счетов, упростят всякие процедуры по земле, коммуникациям, экспертизе и технадзору.

То есть государство может постараться дать возможность начинать новые стройки, иметь длинное плечо финансирования, сокращать инвестиционный цикл.

 С другой стороны, оно плюсом скорее всего попробует активировать уже тоже по увеличенным ставкам льготную ипотеку. Ориентиры я слышу в районе 12%. Да, много, но в условиях опять же инфляции кому-то покажется уже приемлемым – ведь брали и по 14%, сам помню такие примеры.

 Да, тогда брали под 14% на растущем рынке с мыслью о том, что ставку перекроет рост цен на недвижимость. А сейчас мне кажется уже всем становится понятным, что расти не на чем просто, шарик уже надут. =) Поэтому полагаю, что мало кто пойдет в ипотеку с такой ставкой на стагнирующем  рынке.

 

 

И вот мы и получаем картину маслом.

 Ипотека не работает, рынок стоит, цены стоят “ни шагу назад”. Начинаются скрытые дисконты, кому срочно начнет потихоньку сливать.

 А, еще забыл – банкам на балансах тоже выгодны высокие цены заложенных квартир. Потому как если цены вниз, то  и балансы банка вниз, ну грубо говоря.

 

Возможно еще государство как-то жестко сможет начать регулировать цены на первичке, принудительно снижая их. Но как-то сложно это смоделировать даже. =)

 Вынужденная коррекция мне кажется начнется не ранее поздней осени, опять же очень медленно и инерционно. О каких величинах речь вообще сложно сказать. Тут эксперты вообще разные цифры называют – от 10 до 50%, чаще слышу про 15-20%.

Но тут надо понимать на каком отрезке времени и будет ли такое снижение поворотом наверх или этапом на пути дальше вниз. =))

 

Аргументы про рост цен на материалы, финансирование и тд мне кажутся актуальными, но не для первички, где прибыль за последние годы была чрезмерной, есть куда сдуваться и оптимизироваться. И даже если государство снизит цены на ключевые бетон и металл, то как оно заставит застройщика продавать дешевле?

 

Для чего это все я понаписал и понапридумывал? =) Чтобы теперь, уже в этом понятном контексте поразмыслить:

 А что с малоэтажкой? Со стройкой нашей частной что будет?

 Об этом постараюсь подумать в следующей серии, спасибо за внимание. =)

 

П.С.

Поделитесь в комментах – что у вас на рынке происходит?