что будет с рынком малоэтажки в 2022? Продолжение

блог архитектора Никитина /

Итак, в первой части, посвященной анализу и прогнозу рынка жилой недвижимости в целом, я пришел к следующим  выводам (речь именно про квартиры):

  1. Рынок в марте-апреле еще будет жить, часть людей будут стараться зайти в квартиры с рублями, часть с одобренной ипотекой тоже. Поэтому мы наблюдаем некоторый рост цен.
  2. Льготная ипотека закончилась (до 70% всех сделок на первичке), пузырь на рынке надут в 2020-2021 (рост был до 100%), спрос падает раза в 2. Девелоперы затягивают пояса и ждут, опасаясь показывать движение рынка вниз. Цены не снижают до последнего, активируют скрытые скидки (рассрочки, компенсация ставки ипотеки на первые годы, персональные предложения в офисах продаж и тд).
  3. Вторичка также замирает из-за высокого входного порога (цены уровня 2021), продажи спорадические от необходимости закрывать цепочки обменные.
  4. Осень 2022 – весна 2023 – движение рынка по цене вниз за счет выхода из стопов девелоперов. Коррекция 15-20% (условно), может до уровней конца 2019 начала 2020.

 

Повторюсь. Это мое личное мнение, никакое не экспертное рассуждение. Почему я так решил, можно узнать в первой части статьи:

 

Что будет с рынком недвижимости в 2022?

 

 

А теперь хочу перейти к основному, к тому, что меня как участника рынка интересует:

 

А что будет с частной стройкой (малоэтажкой)?

Начинать строить в 2022 году или нет?

 

Последний вопрос очень актуальный, так как на этом рынке ярко выражена сезонность. И упустив месяц другой, стройка может не успеть выйти на закрытый теплый контур или хотя бы кровлю. Следовательно, решение нужно принимать уже вчера.

 Как обычно у меня получилось много букаф, поэтому резюме можно прочесть в самом конце статьи.

 

Признаю, что я лицо заинтересованное, но я не буду как те эксперты и участники рынка, которые в один голос твердят – начинайте стройку пока не поздно, несите нам ваши денежки. =))

У меня другая цель, я хочу сам разобраться и исходя из какого-то анализа принимать решения и по своему бизнесу тоже.

 

Рассуждать я начну с позиции семьи, которая приняла решение переехать за город.

 

Тут, полагаю, надо разделять разные вводные финансовые условия, например:

  1. Есть квартира для жизни, есть свободные деньги на строительство (рубли, валюта, недвижимость)
  2. Есть квартира, есть деньги для начала строительства, для завершения – продажа единственного жилья
  3. Квартиру нужно продавать сразу, чтобы вести стройку

 

Вариант, когда еще нет земельного участка я пока не рассматриваю, так как это еще больше удлиняет инвестиционный цикл от первых вложений до переезда, и, скорее всего, речь будет идти уже о следующем строительном сезоне.

Хотя поразмыслить о том, стоит ли сейчас покупать участок и начинать стройку тоже было бы интересно.

 

Почему я начал с анализа рынка недвижимости?

 

 Потому что все тут оказывается очень тесно переплетено.

 Во-первых, сравнение идет как правило между “свой дом на земле за городом” или “квартира в городе”. Поэтому оказывается, что цена загородного дома довольно сильно коррелирует со стоимостью условной трешки в городе.

 Во-вторых, как видно из трех, указанных выше, категорий, почти всегда в инвестиции в загородный дом задействуется квартира, которую сразу или потом необходимо продать. В первом случае кстати, активы семьи тоже могут находиться в “лишней” квартире, а не в рублях или валюте.

 Эти все корреляции в прошлые годы наглядно можно было видеть. Принято считать, что рост цен на загородку был обусловлен ростом цен на материалы, работы и пандемийным спросом. Мое же мнение, что загородка всегда, также как и вторичка, следует в фарватере первички (новостроек). И это конечно не отменяет рост себестоимости строительства в силу указанных объективных факторов.

Обратите внимание, здесь я говорю о цене дома на рынке, а не о себестоимости его строительства.

 

Теперь попробую сформулировать основные факторы, которые будут влиять на рынок загородки:

 

  1. Влияние ситуации на рынке жилой недвижимости

 Квартиру будет сложно продать, особенно без дисконта. Выходить полностью в рубль страшно (деньги на стройку расходуются постепенно, даже если учесть максимальную закупку материалов – об этой идее чуть дальше). Следовательно, второй и третьей категории нужно максимально трезво и подготовленно подходить к вопросу оценки стоимости вложений в дом.

 

В прошлые годы резкий рост стоимости квартир значимо усилил привлекательность загородной стройки. Хотя цены на материалы и работы также выросли, но условная дельта между “продал квартиру – построил дом” стала в 2021 году гораздо выше.

А завтра мы уже думаю сможем увидеть обратный процесс – снижение выгоды вложений в стройку на фоне роста цен на материалы и заморозки или даже начала падения цен на квартиры.

 

Остановит ли этот фактор семью, решившую переехать за город, от начала строительства? Думаю нет.

Но ее может остановить другой аспект – сложности с продажей квартиры или возможно продажа квартиры со скидкой.

 

 2. Фактор неопределенности

Достаточно субъективная вещь. Тезис такой – обывателю заходить сегодня в стройку страшновато. Этот процесс и так был сродни путешествию через темный лес в тумане, ночью и без карты, а сейчас добавляется еще масса внешних неопределенностей в стране и мире в целом.

 

Весь инвестиционный цикл от начала проектирования до переезда достаточно длительный. Денег на этот период замораживается много. В неликвиде причем  – недостроенный дом в случае чего крайне сложно продать, а при долгострое сами конструкции начинают со временем разрушаться.

 

Вывод – думаю этот фактор сильно повлияет на объемы загородки в 2022. Часть семей предпочтут переждать в той же недвижимости или в валюте.

Сейчас вообще сложно прогнозировать, уже через месяца 2-3 будет понятнее, что будет со структурой расходов на частную стройку, что будет с материалами, работами и тд

Поэтому предполагаю, что влияние этого фактора значительно ослабнет уже через пару месяцев.

 

 3. Расходы на строительство.

Здесь я подразумеваю ситуацию с двумя составляющими – материалы и работа.

Многие материалы уже в 2021 году рванули в небеса, делать их еще выше может быть достаточно проблемно для производителей.

 

 Возьмем газобетон.

Производители, пользуясь массовым перетоком частных застройщиков из деревянного строительства в каменное (кратный рост экспортной цены на лес), плюс общий рост спроса на стройку из-за пандемии, взвинтили цены в несколько раз – с условных 3500 до 9000.

 

Лично я их не осуждаю, действуют исходя из рыночной ситуации, хотя считаю, что такая жадность сыграет им в минус – люди начнут переоринтироваться (и уже активно начали) на почти исчезнувшие с рынка конкурентные варианты – полистиролбетонные, керамзитобетонные и другие альтернативные блоки. Когда дефицит уйдет, то газобетонщики могут получить значимое  снижение своей доли на рынке, плюс вырастят конкурентов. То есть наживаясь на семьях сегодня, стратегически они пожнут проблемы с долей рынка завтра. Не факт, но вероятность ненулевая.

 

Это я к чему кстати. =)))

Как поведет себя газобетон в 2022?

Который раз напоминаю, что это мнение исключительно с моей колокольни. Спрос очевидно будет ниже, чем в 2021, дефицит будет как минимум снижаться (возможно до перепроизводства не дойдет), обоснованность применения газобетона как материала для несущей конструкции по такой цене для меня под большущим вопросом.

Будет он еще расти? Предполагаю, что нет. Производители мне кажется будут вести себя как те девелоперы в первичке – формально цена не снижается, но фактические отгрузки с дисконтом.

 

Что-то не стоит мне в рамках этой статьи размахиваться на анализ всех материалов. =) Попробую в двух словах:

Бетон – всегда удивляло ценообразование по бетону, самый дешевый материал по-моему. В 2009 году (13 лет назад) покупал бетон по 2900, сейчас – 4000-4500. +50-60% за 13 лет!  Поэтому полагаю, что также будет инертно цена расти.

Арматура, металл – проблемы с экспортом, жесткий посыл государства на регулирование отрасли (металлисты также жестко “наварились” в 2020-2021 годах за счет роста цен). Вот вам вдохновляющее видео с совещания минпромторга и “металлистов” (достаточно первых пяти минут) =)

 

 

 

 

 

 

По оцинковке (металлочерепица, профлист и тд) будет значимая перестройка на наш металл, поэтому рост не такой кардинальный.

 

Дерево – главный герой обсуждений и возмущений в 2021 году. Цены на сегодня встали и даже в ряде регионов пошли вниз. Имеем проблемы с экспортом (главный драйвер бешенного роста в прошлые годы). Поставщики конечно всеми силами постараются цену удержать, ограничивать объемы переработки и так далее.

Плюс может подключиться государство, как в случае с металлом, тем более, что ранее провозглашалась ставка именно на деревянное домостроение.

В общем мое мнение, что деревяшка пойдет вниз, хотя и с большой неохотой.

 

Окна, фасады, утеплитель – уже все цены выкрутили с учетом худших сценариев, с запасом. Поэтому дальнейший рост лично я не прогнозирую.

 

Именно факт свершившего скачка цен позволяет более осознанно, с цифрами взглянуть на структуру затрат при постройке своего загородного дома.

Если бы рост был постоянный, инфляционный, с непредсказуемой динамикой, было бы гораздо сложнее ориентироваться.

 

В целом нужно конечно сказать дежурные фразы, что стройка малоэтажная это не сильно зависящая от прямого импорта отрасль.

Ряд товарных групп типа инженерного оборудования конечно вызывают массу вопросов. И даже не с ценой, а с разрывами цепочек поставок. Нужно будет время, чтобы собрать наборы заменителей, но это будет конечно сделано.

 

В общем по материалам я конкретные расклады по структуре себестоимости дать не готов, хотя данные исходные есть. Глобально если резюмировать, то рост по материалам есть, но произошел, он не фатальный, как в случае с каким-нибудь керамогранитом и рядом импорозависимых материалов для ремонта и отделки.

 

4 фактор – работы, как вторая составляющая расходов на строительство дома.

Здесь мне кажется все будет более приземленно. Да, в 2021 мы также увидели жесткий дисбаланс рынка в сторону строителей, чем те и воспользовались – кто с умом, а кто и, набрав предоплат и словив кассовый разрыв, был вынужден потом закрываться.

Да, потребительская инфляция подстегнет рост зарплат в сфере, но это инерционный процесс.

Мое мнение, что в 2022 году дефицит на рынке строительных услуг сократится. В первую очередь из-за сокращения спроса. Во-вторых, возможное переформатирование рынка труда в целом, может привести к приходу в стройку новых предпринимателей и строителей.

Но это еще только усугубит самую страшную проблему малоэтажки – крайне низкий уровень компетенции среди строителей. Это реальная боль и печаль, почти каждый день сталкиваюсь с этим всем ужасом.

 

5й  Фактор – инфляция. Это именно то, что может быть значимым стимулом к росту заказов на частную стройку.

 

С одной стороны, строить в период неопределенности и роста цен некомфортно, а с другой стороны, обесценивание покупательской способности рубля будет толкать людей заходить в стройку с целью эти самые деньги уберечь от инфляции. 

Кроме этого, вкладываясь в стройку, семья начинает инвестиционный проект, который при завершении строительства приведет к прибыли – готовый дом стоит уже совершенно других денег, чем купленные полгода назад материалы и работы.

 

6й фактор – ипотека. К счастью влияние ипотечного плеча на рынке малоэтажки крайне незначительно (2-3% от общего объема), поэтому фактор этот остается в стороне, чего не скажешь о пункте один из моего списка (рынок квартир).

 

7й фактор –  действия государства.

В последние годы отчетливо видно было, что государство заинтересовано в рынке малоэтажки. В первую очередь потому, что до 50% (!) всего ввода квадратных метров в стране приходится на малоэтажку. Вдумайтесь – взять все новостройки в стране – это столько же частных и малоэтажных домов сдается!  Колоссальный рынок. Колоссально дикий рынок. =)))

Из действий государства хочу отметить активности дом.рф, попытки запустить ипотеку на малоэтажку. Но сейчас эти все начинания схлопнулись. И может быть даже к лучшему. Это мое опять же личное крамольное мнение. =) Дело в том, что то, кому они там раздавали доступы к эскроу вообще странно выглядит – строй че хош, как хош, опыт не опыт, проект не проект, главное бумажки собери и действуй по регламенту банка. Но это ладно, большая отдельная тема.

 Так что с фактором государства?

 Зарегулированности особой и контроля не было по сути, поэтому говорить о послаблениях нет смысла. А вот льготные ипотечные программы были бы очень кстати. Но кому деньги опять же давать по проектному финансированию? Там беда…

 

Круто, на мой взгляд, сработала бы схема, о которой уже лет 20 говорят – нарезайте землю, тащите дороги, коммуникации, давайте ее гражданам или с дисконтом или в рассрочку, хоть как. Получаем массовый приток семей в стройку, получаем инфраструктурные проекты, типа тех, что Рузвельт во времена великой депрессии реализовывал. Классная идея, я считаю!

 

Что-то я очевидно забыл, если напишите в комментах, буду благодарен.

Резюмирую (и в который раз повторяю – все это мое личное, не претендующее на истину мнение):

 1. Почти все  перечисленные в статье факторы будет сдерживать рынок малоэтажки. Каких-то значимых тенденций к росту я не вижу. Но открыт вопрос о снижении объемов стройки.

2. Ключевой сдерживающий фактор – неопределенность. Значимо снизится уже через пару месяцев.  Будет сильно понятнее как строить свой загородный дом.  Но через пару месяцев можно упустить строительный сезон 2022.

3. Замерший и потенциально падающий рынок недвижимости уменьшит количество семей, начинающих стройку в 2022. Причины – сложности с продажей квартиры, снижение выгоды (но не ее отсутствие) строительства своего дома по сравнению с проданной квартирой.

4. Рост цен на материалы. Этот фактор так любят заинтересованные в стройке лица повторять, когда убеждают начинать строительство в 2022 году. Дешевле не будет, все дорожает, быстрей, быстрей.   

Мое мнение – все выкрутили ценники уже на максимум, со всеми перезакладами, перестройкой логистики и так далее. Поэтому массового роста цен после свершившегося скачка не будет (мое субъективное мнение). Наоборот, будет откат – дерево стоит на месте либо в части регионов уже пошло вниз, металл  тоже заметное движение вниз.

По мере выстраивания новой логистики, подбора заменителей, стабилизации курса валюты, цены будут стоять либо по части конкурентных позиций снижаться (это не движение в минус для цен, а некий откат до уровней все равно выше тех, что были до февраля).

 

5. Работы в цене вырастут незначительно, возможно вообще не вырастут, особенно значительного роста в 2021 году.

6. Инфляционные ожидания по экономике в целом делают вход в стройку сегодня интересным – вложив сегодня в материалы и работы вчера, завтра получаешь объект недвижимости, еще и с прибавленной стоимостью.

7. Поддержка со стороны государства может значимо качнуть рынок малоэтажки в сторону роста  и это не только льготная ипотека. Рост базовой ставки почти не повлияет на этот рынок, так как ее доля была и остается ничтожной. 

 

 

В следующей статье попробую сформулировать тезисы к вопросу – начинать стройку или нет в 2022 и дать рекомендации тем, кто планирует начинать, спасибо за внимание!