начинать ли стройку в 2022 году?

блог архитектора Никитина /

Финальная статья про рынок малоэтажки 2022

 

Пока готовил первые две части уже многое успело измениться. =)

 

  1. Введена льготная ипотека под 12% плюс рост максимальной суммы ипотеки.

Это может быть интересно людям с учетом инфляционных ожиданий, но надеяться на то, что рост цены недвижимости перекроет эту переплату я бы не стал.

Но в плюс объемам стройки работает именно рост максимальной суммы – гораздо больше людей смогут воспользоваться ипотекой. В минус продолжает работать неопределенность, в плюс –  возможность перекредитоваться при коррекции ставок вниз.

 

Плюс продолжит работать семейная, дальневосточная и сельская ипотека по суперставкам 2-3%. Последнее  особенно актуально для нашей малоэтажной стройки.

 

Лично мое мнение, что эти меры поддержат рынок недвижимости, но к привести его к росту вряд ли смогут, разве что ощущаемая инфляция и снижение объема предложения… Но эффект снижения объема предложения будет (если будет) со значимым лагом в год два, а тогда уже и ставки все сильно изменятся, как и другие параметры рынка. Мне кажется, значимого снижения цен на недвижимость теперь откладывается еще дальше.

  1. Курс рубля стабилизируется и укрепляется. Понятно, что это мягко говоря не статичный показатель, но все-таки чисто психологически работает на стабилизацию экономики, на рост уверенности покупателей недвижимости в частности.

 

Но это лирика.

 Так  что я бы рекомендовал тем, кто стоит перед вопросом начинать стройку в 2022 или нет?

 

 

 

На основе первых двух статей, при условии наличия финансирования и некоторого резерва на фактор неопределенности, я бы начинал.

Говорю это не как участник рынка, а как человек, который постарался проанализировать все плюсы и минусы, неопределенности и риски.

Пока писал эти три статьи в прошлые недели в голове устаканился более осознанный взгляд на ситуацию.

Я не призываю всем подряд бежать в стройку, чтобы не пропустить 2022 строительный сезон. Наоборот, сильно рекомендую подойти максмимально ответственно к решению, вашему решению.

Вот что хочу рекомендовать:

1. Финансы

Для этого:

Оценить расходы с учетом новых реалий. Да, это крайне сложно, да сильно зависит вашего подхода к стройке. Будем в дальнейшем об этом подробнее говорить, анализировать структуру расходов, обсудим варианты выстраивания отношений со строителями, подумаем как подбирать оптимальные решения и тд

Оценить надежность финансирования, предусмотреть риски (задержки с продажей квартиры, снижение курсов валют и тд)

Обязательно запланировать резерв финансовый на случай выхода из сметы

 

2. Материалы

 Узнайте, что с основными материалами. Наличие, варианты поставщиков, доставка.

Если есть много денег, то отдавайте процесс закупки полностью на строителей. Хотите бережливый подход – контролируйте расходы и в части объемов и в части цен и в части товаров заменителей.

Это занимает реально много личного времени, но и денег сберегает много.

Бесконтрольная закупка материалов не отнимает ваше время, но деньги вы теряете гарантированно и с большой вероятностью качество.

 

3. Строители

Кто будет строить, кто за что отвечает. Это критически важно. Очень часто вижу, что ни заказчик ни строитель не понимают в чем их реальная функция, кто за что должен отвечать. Строитель лезет в проектные решения, полагая, что он отвечает, заказчик лезет к строителю с советами как делать опалубку и так далее.

Не хватайтесь за первых попавшихся строителей, делите все эти авторитетные убеждения на три. Не ленитесь, действуйте по принципу воронки – заброс предложений по конкретному этапу в 10 контор, отбор 3х адекватных, работа с одним плюс резерв.

Не заключайте договор на весь объем. Подписывайтесь на  один этап (фундамент, кладка и тд) и обещайте остальные если все будет ок.

Если заключаетесь на комплекс, то критически важно копнуть в детали. А чем больше перечень этапов в договоре, тем больше деталей, тем больше вещей, про которые вам могут сказать – извините, это мы вам не обещали. В идеале – договор с отсылкой на максимально подробный проект с деталями.

 

4. Проектные решения

Огромное значение приобретает именно проект (уж извините за рекламу, но это факт). Только продуманные решения, проверенные, учитывающие новые расклады на рынке материалов.

Никаких нарисованных самодельных планировок, типовых картинок из интернета – “строители сказали, что так построят”.  Никаких “строители советуют только так”.  Планирование финансирования стройки на основе проекта и детального расчета.

Вы заплатите в разы больше в попытке сэкономить на проекте, это я гарантирую на 100%. Хотя как я увидел некоторое время назад и наличие продуманного проекта не панацея, когда строитель продавливает свои идеи.

 

Цена ошибки или цена устаревших решений сильно возрастает в новых условиях.

 

5. Закупить все заранее?

Я не буду рекомендовать закупаться материалами по максимуму на старте стройки как это вещают многие строй блоггеры (ну может какой-то потенциально дефицитный материал типа газобетона =))) .

Рекомендую просто осознанный, продуманный подход опять же. Не брать в первой попавшейся конторе, а делать мониторинг по условно 10 точкам продаж, смотреть на один два этапа стройки вперед – закупать выгодные позиции, подбирать альтернативы (тоже поговорим еще на данную тему).   Это все тоже наука, которой большинство заказчиков вообще не владеют  – или отдают на откуп строителей (да, это понятно и удобно, но как правило сильно дороже обходится) или просто не умеют искать варианты.

6. Думайте как инвестор

Да, вы строите для своей семьи. Но вы создаете объект недвижимости. Постарайтесь сделать так, чтобы это был не только нужный для вас дом, но и ликвидный актив, а не застывшая фантазия заказчика или плод “креатива” строителей без шансов на будущую продажу. Постарайтесь учесть все факторы – ценность земли, благоустройства, отделки, архитектуры (!) и тд. Подумайте о добавленной стоимости своих вложений. Ведь вдвойне радостно получить в итоге не только семейное гнездо, но значимо увеличить стоимость своих активов. И это возможно сегодня, учитывая высокую стоимость недвижимости в целом.

 

7. Если денег на всю стройку сразу нет.

Если переезд не давит, то постарайтесь за сезон хотя бы закрыть контур – фундамент, коробка, кровля, окна (либо затянуть пленкой по бруску), плюс защита фундамента от промерзания и верховодки.

Важно не бросать фундамент отстояться на зиму – это ошибка! Фундамент нужно защищать на зиму и тепляк в виде закрытого объема дома это самый минимум.

 

Так много хочется раскрыть в каждом пункте… но иду постепенно, от больших деталей к малым.

Спасибо за внимание. =)