Сколько стоит дом построить?

блог архитектора Никитина /

Вопрос:

 

 Мне чтобы принять решение и выбрать какой-то проект, хотелось бы все-таки понимать примерную стоимость реализации проекта. Хотя бы по материалам. Глядя на проект я не могу понять – это будет стоить условно 3 млн. или 20 млн.

 

 

Вопрос ваш понятный и очень верный. Ведь как можно ввязываться в большое и серьезное дело без понимания хватит ли сил и средств на реализацию задуманного.

Но, на мой взгляд,  ответа простого на него не существует. Пока по крайней мере.

Хотя можно попробовать обозначить хотя бы некоторые ориентиры.

 

Давайте так, я сначала дам ориентиры если лень читать, а потом постараюсь хотя бы частично раскрыть суть проблемы.

 

Для ориентира по стоимости.

 

Речь исключительно про наш супероптимизированный типовой проект класса Горизонт с самыми последними разработками и расчетами. С тщательным (кропотливым и неприятным) подходом к подбору строителей, с их постоянным контролем. С поиском лучших цен на материалы. Со строгим следованием проектным решениям без всех этих дельных советов со стороны строителей и соседей.

 

 

Рассчитывайте хотя бы на 25тр за м2 за готовый дом с фасадами под ключ. Но при этом без отделки и внутренних инж.сетей. Без учета стоимости забора, въезда на участок и парковки. Без септика, скважины, подведения электричества и возможно газоснабжения.

 

То есть по факту еще 15-25тр за м2 можно добавлять смело.

 

Причем ко всему нужно поправку дать на ажиотажный 2021 год – арматура, дерево, плитные материалы – все растет на десятки процентов. С рабочими и так была фатальная проблема, а сейчас из Средней Азии не едут ребята, поэтому сейчас это  рынок строителя.

 

 

 

 

А теперь подробнее.

 

Есть 3 ключевых фактора, которые нужно обязательно учитывать, которые способны изменить искомую цифру кратно в 2 и  даже в 3 раза:

 

  1. Что вы вкладываете в понятие “стоимость реализации проекта”.
  2. Полный хаос на рынке строительных услуг, а иногда и материалов.
  3. Метод ведения строительства

 

  1. Стоимость реализации проекта – что входит?

 

Очень часто вижу как продавцы проектов или продавцы домов и особенно продавцы домокомплектов завлекают заказчиков привлекательными цифрами – 10 тысяч за квадратный метр или дом за миллион или домокомплект всего за 2 млн. Ну и так далее.

 

А многие еще умудряются сравнивать – ага, эти предлагают мне дом 100м2 за 5 млн, а эти предлагают всего за 3.

 

Как всегда нужно смотреть вглубь.

Что входит в стоимость?

Например фундамент входит?

 

Это один из самых дорогих этапов работ, которые так любят исключать из “итого” продавцы различных домокомплектов  (сип-панелей, фахверков, брусов и так далее).

Только стоимость фундамента может увеличить ваши инвестиции на величину самого домокомплекта.

 

И, кстати, только лишь фактор фундамента делает неисполнимым мечту получить заветную цифру “итого” на вложения в дом.

 

Во-первых, только от выбора конструктивных решений по фундаменту его стоимость может отличаться на сумму до млн рублей. Это плюсик к продуманному проекту как раз и минусик к советам соседей и строителей “тут-все-так-строят” или “мы-советуем-лить-плиту”.

 

Во-вторых, конкретно ваши исходные данные по грунтам могут добавить коэффициент х2 к стоимости фундамента. Если на одном участке можно будет реализовать эффективный типовой проект фундамента, то на другом придется серьезно вкладываться в сложные решения.

 

Причем, повторюсь, почти всегда выгоднее вложиться не в бесполезные, а часто и “вредные” кубы бетона, а в продуманные техрешения. Но это отдельный разговор.

 

Отвлекся на фундамент, пардон.

Ок, допустим грунты отличные,  фундамент  уже эффективный и надежный.

 

 

 

Есть понятие коробка под ключ.

И ключ опять же у каждого разный. =)

У вас свое понятие под ключ, у меня свое, а у строителя третье.

 

Обычно что такое коробка под ключ?

Это фундамент (см.выше), стены, перекрытия, кровля, фасады, окна и двери, перегородки и стяжка, черновая отделка, внутренние инженерные сети.

 

Вообще состав и объем работ по строительству дома это настолько вариативная вещь, что какую-то стандартизацию сложно вообразить. Хотя пробовать можно. =)

 

Например – а отделка цоколя входит в стоимость? А отмостка входит или это к благоустройству? А ливневка? А обшивка колонн? А инженерные сети с их миллионом опций и наворотов?

 

Возвращаясь к теме продавцов проектов с готовыми ценами реализации и к продавцам домокомплектов эту тысячу параметров неплохо бы уточнить.

А еще лучше зафиксировать.

В договоре.

И именно ссылкой на максимально детальный проект. Извините за рекламу. = ))

 

В голове такая мысль очевидная появилась.

Коробка под ключ это не просто “можно жить”, а именно такой состав, что ничего больше делать по дому не надо.

Неплохой в целом параметр.

Опираясь на него, можно понять, что цоколь надо отделать, что колонны должны быть обшиты, водосточка должна быть смонтирована, только вопрос с подогревом или без =))

 

В целом если стараться подходить упрощенно к вопросу оценки “коробка под ключ”.

 

Пардон, пока статья не дописана. Будет дополнена.

 

Будет далее:

 

Что кроме коробки:

Внутренние сети

Внешние сети (септик, скважина, эл-во, газ, слаботочка)

Благоустройство (забор, парковка, дорожки, газон, навес и тд)

Внутренняя отделка (может стоить дороже всей стройки  – например дизан-ремонт не высокого уровня для квартиры 60м2 легко стоит от 1,5 до 6 млн).

 

 

  1. Стоимость работ – самая большая турбулентность. =)
  2. Способ ведения стройки:
  • Смотря как и какие материалы брать
  • Смотря как контролировать

 

Оставлю тут пока старую версию ответа:

 

 

 

 

Стоимость строительства может очень сильно варьироваться.

Ведь на стоимость вашего дома повлияет с десяток разных факторов:

– от стоимости работ – самый непредсказуемый фактор. Как-то я искал строителей залить свайно-ростверковый фундамент. Провел огромную работу – в екселевском файле были предложения от более 30 бригад. И каждый из них озвучивал среднепотолочную цифру. Разница до 5 раз! От 120 тысяч до 500 за одну работу.

– от ценового уровня материала. Простой и всем ясный пример – ламинат за 400 рублей или паркетная доска за 1500. Разница в 3 раза при одинаковой функции. Одинаковый казалось бы материал – газобетон, можно купить за 2200 /куб или за 3500. Окна можно взять бюджетные пластиковые, а можно элитные деревянные. Да даже среди пластиковых разброс цен будет до 100%

– от технических решений в проекте. Например – заглубленная лента за 700тр против МЗФЛ под ключ с дренажом и утепленной гибкой отмосткой – за 250. А еще конфигурация стен, кровли, фасадов и так далее. Тут просто сотни тысяч разброса.

Поэтому брать на себя смелость и говорить – этот дом стоит столько построить, было бы просто неразумно.

А те, кто пишет, что дом стоит построить вот столько рублей, создают неверные ожидания у застройщика. Потому что реальность будет другой, всегда причем.

Особенно неприятно, когда намеренно занижают стоимость стройки, чтобы продемонстрировать выгоду проекта или строительных услуг. Строители обещают построить весь дом под ключ, а потом ставят везде дешевые материалы.

При разработке проектов мы продумываем какой куда материал лучше применить, чтобы это было выгодно заказчику при достаточной надежности. Да и сами тех.решения рассчитаны на оптимизацию расходов на строительство – я часто об этом говорю и показываю на примерах с цифрами.

Я давно так сказать «заморочился» с подбором самых эффективных (минимальная стоимость при гарантированной надежности) решений – фундаментов, стен, кровли, перекрытий, фасадов и так далее. Но чудес не бывает, бывают рекламные обещания.

Тем не менее, на основе некоторого опыта обычно рекомендую рассчитывать на стоимость в 20+ тр/м2. Речь идет о стандартном капитальном доме, с хорошими площадями остекления, с эффективным фундаментом, коробкой с кровлей под ключ, с фасадами и перегородками, с вводом коммуникаций.

Не принимаю здесь в учет – стоимость внешних коммуникаций (скважина может стоить 30тр, а может 250тр), внутреннюю отделку (цена ремонта вообще может превысит стоимость строительства), инженерные системы (тоже огромный разброс от предпочтений).

Поэтому, когда вам говорят – построить дом стоит XX рублей за метр, то нужно всегда смотреть за что именно. Потому что часто встречаю – «цена не включает фасадную отделку», «фундамент рассчитывается отдельно», «утепление кровли не входит в стоимость» и так далее.