Если вы решили переехать загород, насмотрелись ужасов на рынке готовых загородных домов и поняли, что надо строить именно свой дом, то эта статья может быть вам полезна.
Наверняка первая ваша мысль была заказать строительство дома под ключ.
Ведь это самое простое, очевидное, удобное и надежное решение. И я тоже считаю:
Генподряд (строительство дома под ключ) – это наиболее цивилизованный способ построить свой дом. Но, к сожалению, этот метод строительства, как и все остальные, имеет массу подводных камней
Задача этой статьи рассказать об известных мне проблемах, чтобы вы, как заказчик частного дома были к ним готовы и смогли бы уменьшить объем проблем в своей стройке.
Не претендую на абсолютную истину или на какой-то исчерпывающий “гайд”, тема обширная и многогранная, просто постараюсь выдать те знания и мысли, к которым пришел за годы практической работы в малоэтажной стройке.
Статья получилась массивной, местами сумбурной, поэтому прошу – не вините музыканта, он играет как умеет. =)
А для тех, кому лень читать такой большой текст – рекомендую сразу перемотать в конец статьи к выводам либо кликать по интересующим вас разделам через содержание.
Содержание:
Заказ строительства дома “под ключ” – преимущества и недостатки
3 варианта работы при заказе стройки по генподряду
1. “Договорился строить дом за ххх рублей за м2”
Строитель с “репутацией” не гарантия лучших решений для заказчика
Комплектация – ключевой вопрос в схеме с генподрядом
2. Заказ дома “под ключ” с проектом от строителей – плюсы и минусы
3. Строительство дома “под ключ” со своим проектом – плюсы и минусы
Пример, почему ошибочно привязываться к одному строителю
Резюме по всей статье – рекомендую!
Важная ремарка по терминологии:
Строители – в статье упрощенно под этим термином объединяю всех: строительные компании, девелоперов, частных прорабов, универсальные бригады и так далее. Можете вместо слова “строители” подставлять тех, с кем планируете работать – бригаду, строительную компанию или прораба.
Преимущества заказа строительства дома под ключ
Первое и основное преимущество заключается в том, что заказчику удобно иметь дело с одной компанией, а строителям выгодно получить сразу один контракт на большой объем работ.
Другие выгоды для заказчика дома:
- Не надо искать постоянно новых исполнителей (это часто очень выматывает и отнимает массу времени)
- Договорные отношения и платежи также с одним контрагентом (проще договариваться, отстаивать свои интересы, вести расчеты и так далее)
- Вопросы гарантии не размываются (спрос с одной компании или человека, хотя даже это не всегда обеспечивает реальное исполнение гарантийных обязательств)
- Нет проблемы перекидывания ответственности (когда кровельщики винят в проблеме кладочников, а фасадчики во всем винят оконщиков и кровельщиков)
- Как правило для заказчика снимается вопрос со снабжением строительства
Вполне очевидно, что заказчик хочет получить полностью готовый к эксплуатации товар – загородный дом. Поэтому он сначала ищет уже построенный дом, а после того, как понял, что нормальных вариантов нет, думает о том, к кому обратиться, чтобы ему построили дом под ключ, с минимальным его (заказчика) вовлечением в процесс.
Если бы все было так прекрасно с генподрядом в частной стройке, то все бы только так и строили свои дома, но почему-то большинство заказчиков не идут путем генподряда. Я вижу три важные причины, по которым этого не происходит:
3 минуса при заказе строительства дома под ключ
1. Строить по генподряду дороже
Это не мое личное утверждение, это мотивация заказчиков, которые выбирают метод строительства дома хозяйственным способом (далее дам определение этого понятия). Но не все так однозначно с этим “дороже” на мой взгляд:
Да, дороже, но генподрядчик дает вам определенные выгоды, за которые вы и “переплачиваете” по сути. Вопрос лишь в том, осознанный это выбор или нет – понимаете ли вы за что доплачиваете или нет.
Что такое строительство хозспособом? Это когда вы сами ищете участок, сами заказываете проект, сами подбираете бригады на различные этапы работ. Иногда речь идет и о самостоятельном контроле за стройкой, и о закупке материалов.
По сути дела, заказчик частного дома сам берет на себя функции генподрядчика, а часто и прораба. Подробнее эту тему я постараюсь расписать в отдельной статье “На что вы меняете свое время в стройке?”
Приведу свою схемку, на которой видны ключевые вопросы каждого участника строительного процесса:
Важная ремарка – генподрядчик это не обязательно большая строительная организация со штатом из бухгалтеров, кадровиков и снабженцев. Это может быть и обычный прораб, который вам обещает построить дом “под ключ”. Часть работ он будет выполнять как обычный подрядчик, а на остальное будет привлекать другие бригады.
И получается, что функция генподряда это по сути координационные (организаторские) задачи. И заказчик частного дома платит за выполнение этих задач.
Второе, за что платит заказчик в схеме “генподряд” – это за передачу ответственности по исполнению этих задач. Звучит может непонятно – по опыту большинство заказчиков вообще не осознают этот краеугольный принцип. Рекомендую посмотреть мой ролик на тему передачи ответственности в частной стройке.
Третье, и наверное, наиболее очевидное – заказчик платит за удобство “одного окна”, за комфорт, о чем было сказано выше.
Конечно, этот самый прораб или строительная компания вам скажет, что это (услуги генподряда) ничего не стоит для вас и что проект дома и его доработка тоже ничего не стоит. Но нужно же понимать, что не бывает так, что кто-то вам будет делать что-то бесплатно. За все это вы неизбежно заплатите – может “размазыванием” этих услуг в общей смете, может в откатах от подрядчика, может в навязанных вам невыгодных проектных решениях или материалах, ну и так далее.
Резюмируя пункт один:
Заказчик частного дома меняет свое личное время, выполняя организационные функции в надежде сэкономить на стройке.
2. Зависимость от одного подрядчика
Да, вроде обозначил как преимущество работу с одним контрагентом и тут уже пишу, что недостаток. =))
Что здесь имею ввиду? Если вы заключили договор на весь дом, а особенно если внесли значимую предоплату, то вы оказываетесь в зависимом положении. Если что-то пойдет не так, если пойдет задержка с работами (почему так часто бывает напишу ниже), если начнутся проблемы с качеством и комплектацией, то вы оказываетесь заложником ситуации.
Но большинство заказчиков почти не думают об этом, когда ввязываются в генподрядную стройку, имея ввиду лишь комфорт работы с одной конторой. По этой причине, я полагаю, это не основной аргумент всех тех людей, что выбирают строительство хозспособом. Хотя на мой взгляд это самое больное место в варианте со строительством дома “под ключ”.
3. Надо самому контролировать, что происходит на стройке
Этот пункт также становится очевиден для заказчика частного дома уже в процессе строительства. Когда приходится вникать в детали, изучать тонкости устройства арматурного каркаса или выбора утеплителя для кровли. Так происходит, когда заказчик начинает задаваться вопросом – “а я за что вообще деньги плачу, если все делается через одно место, если материалы мне ставят вообще не те?”
В общем я пока только такие вижу причины, почему люди не идут в генподряд. Если вам известны другие – напишите, пожалуйста, в комментариях.
Как минимизировать недостатки варианта строительства дома “под ключ”?
Мое мнение такое:
Во-первых, необходимо понимать за что конкретно вы “переплачиваете” и какие выгоды это вам несет, сколько времени вы сбережете, какую ответственность понесет генподрядчик в части именно организации стройки.
Во-вторых, не стоит заключать договоров с предоплатой (кроме закупки материалов). Например платить часто, но по факту, за каждый выполненный этап работ. Сам договор заключать на один этап строительства, естественно обозначая намерения на весь объем – проще будет расстаться и вам, и строителям. Либо прописывать в договоре варианты досрочного безболезненного расставания. Следует постоянно держать в уме баланс взаиморасчетов, чтобы не уходить в излишнюю зависимость.
В-третьих, в идеале нанять независимый технадзор, либо самому контролировать стройку при помощи грамотного и подробного проекта.
Итак, с плюсами минусами разобрались. Допустим, вы все взвесили и решили строить по схеме “генподряд”.
3 варианта работы при заказе стройки по генподряду
Генподряд может использоваться заказчиком в самых разных модификациях, начиная от премиальной услуги по поиску участка, проектированию и строительству, заканчивая схемой, где строители выполняют только работы, а все остальное берет на себя сам заказчик.
Поэтому, для простоты я обозначу такие три схемы:
– “планировка у меня есть, за сколько за м2 построите мне дом?”
– “давайте ваш проект и смету посчитайте по нему, будем заключать договор”
– “я сам закажу проект, а вы посчитайте смету, потом заключим договор”
Как видите, варианты следуют в порядке увеличения вовлеченности заказчика в процесс строительства. И степень вовлеченности заказчика в строительный процесс является одним из важнейших вопросов, которые должен решить сам заказчик. Мы обсудим это далее, а пока сразу выскажу следующий тезис:
Схема “я хорошо заплачу и найму профессионалов, чтобы качественно мне дом построили под ключ” практически не работает в современной частной стройке
К сожалению, сегодня на рынке малоэтажки лучше не рассчитывать на стандартную модель потребления (как например в случае с покупкой автомобиля или мобильного телефона) – выбрал, оплатил, получил продукт понятного качества.
Цена подряда редко коррелирует с качеством – можно заплатить больше, а сделают хуже. Также бывают и обратные сиутации. Поэтому то, как заказчик относится к выбору строителей и как он организовывает работу с ними имеет критически важное значение.
Так сложилось, что уровень расценок обусловлен не профессионализмом строителей, а скорее с их самоуверенностью или умением “обрабатывать” заказчика
За счет создания авторитетного уверенного вида, использования строительных терминов, аргументации уровня “мы уже 20 лет строим”, “мы тут весь поселок построили” и так далее.
Также варианты выбора строителей по принципу “мне этих строителей посоветовали”, ” у них есть хорошие отзывы в интернете” никоим образом не уберегут вас от возникновения проблем. И скорее всего, вам придется вовлекаться в этот процесс, начинать изучать технологии, решения, материалы и так далее.
У меня нет цели запугать вас, также нет цели демонизировать строителей. Моя задача предупредить, чтобы вы критически относились ко всем словам и обещаниям, предвидели потенциальные проблемы. То, с чем вы столкнетесь когда начнете строительство по схеме “дом под ключ” – это реальность, которую стоит принимать как данность и к которой лучше быть готовым.
Но давайте по порядку. Предлагаю начать с самого “любительского” варианта. К нему обычно прибегают люди, которые считают, что построить дом это примерно как укладку керамогранита заказать.
1. “Договорился о стройке под ключ по моей планировке за ххх рублей за м2”
Кто-то скажет, что никто так не заказывает стройку дома, но смею вас уверить, что схема такая достаточно популярная, из-за непонимания и из-за того, что договариваться так удобно и просто.
Тут масса нюансов. Главный из них – строители заинтересованы в том, чтобы получить всю сумму, сделав все как можно меньше и как можно дешевле.
Зачем им закладывать более качественные материалы? Зачем делать объем работ о котором “не договаривались”? Зачем делать более полную комплектацию?
Они просто будет делать как проще, как дешевле и как быстрее.
Зачем ему ставить вам качественные и дорогие окна? Зачем делать более премиальный фасад? Зачем выбирать не самый тонкий металл с дешевым покрытием? Спросите себя, кто и как будет выбирать все эти сотни технических решений и материалов. В чью пользу будет сделан выбор?
Как будут решаться споры, когда вам начнут говорить “а мы об этом не договаривались”? На что вы будете ссылаться: на планировку или на эскизы?
Наверняка кто-то скажет:
Но строителю ведь также важна репутация и отзывы?
Конечно, умные строители смотрят вперед и думают и о репутации, и о возможных претензиях по качеству. Вам очень повезет, если вам попадутся такие.
Но даже тут ваш дом будет минимально необходимого качества и наполнения. Хотя преподнесён этот минимум будет как самое лучшее, что можно сделать. Но это нормально, это маркетинг.
Почему так происходит?
Потому что “частный дом” это сложнейший составной товар и лишь единицы заказчиков способны сравнивать детально хотя бы по комплектации. Поэтому даже так называемые “хорошие строители” выдвигают на первый план именно то, что интересует обычного заказчика – цену, материал стен, планировку, фундамент.
Задача “хорошего строителя” в том, чтобы вы сначала выбрали его (привлечь тем, что вам кажется важным), а потом чтобы вы были довольны. Построить за минимум денег и максимально быстро. Поэтому максимальная комплектация никак не входит в его планы
Для иллюстрации приведу пример с автомобилем. Две вроде одинаковые машины будут полностью выполнять свои функции в течении гарантийного срока. Но они могут кардинально отличаться по комплектации кузова, отделке салона, мощности двигателя, коробке передач. И если вы смотрите только на отделку салона, то объем двигателя вам поставят самый минимальный.
Теперь неплохо бы поднять такой вопрос:
Вы точно уверены, что вы договариваетесь с теми самыми “хорошими строителями”?
Почти всегда перед вами предстает очень солидная фирма или авторитетного вида прораб, с богатым опытом, умными терминами в разговоре, с отзывами в интернете и другими атрибутами. Пожалуйста, не обманывайтесь внешним. К сожалению, в основном сейчас на рынке действуют компании и личности, для которых ответ на вопрос “новая симка или переделка фасада” не вызывает колебаний. Просто имейте это в виду, когда вам “посоветовали хорошего строителя”.
О том, как отличить “внешние атрибуты” от сути при выборе строительной компании надо будет поговорить отдельно. Про эти все “вот наши построенные объекты”, “инженер с профильным образованием” и так далее. Рекомендую ознакомиться к важнейшим видео на эту тему – “манипуляции в частной стройке” >>
Но вернемся к ключевой проблеме стройки по “цене ХХХ рублей на м2”:
Так что конкретно вам обещают строители за указанную цену?
Как фиксировать какая комплектация будет в вашем доме?
Частично проблему комплектации и качества применяемых решений может решить проект дома.
То есть при заключении договора со стоимостью за 1 м2 жилья вы четко дадите ссылки в договоре на проектную документацию.
Это хорошее решение. Но тут будет другая проблема – большинство проектов (как типовых так и индивидуальных) лишь в общих чертах обозначают применяемые решения. Например тип профиля, тип стеклопакета как правило не указывается в проекте, а разница в цене и характеристиках может отличаться существенно. Или например облицовка цоколя не прописана и не прорисована детально в проекте (а это так для 95% проектов), значит строитель спокойно скажет – “мы об этом не договаривались, оплачивайте дополнительно”.
Такая “неучтенка” может стоить вам в итоге сотни тысяч рублей. И вопрос экономии на подробном проекте уже кажется неразумным – сберегу рубль, чтобы потерять пять.
Пример из жизни:
Моя сестра под Питером построила дом по схеме “под ключ”. В целом приемлемо, но в процессе начали выясняться нюансы типа – “а мы не обязаны вам колонны обшивать, этого нет ни в проекте, ни в договоре”. Подставьте сюда вместо колонн любой другой из десятков элементов частного дома. Причем у нее даже спецификация достаточно подробная была и проект. Но откуда обычному человеку знать все нюансы?
“Называй цену низкую, потом накручивай максимально по ходу работ”
Вот эти все “оплачивайте дополнительно” и формируют такую модель бизнеса очень многих строителей с предложениями типа – частный дом под ключ всего за ХХХ рублей за м2.
Им надо поймать заказчика на этот крючок низкой цены, а потом уже начинать раскручивать его на все эти “а мы об этом не договаривались”, “об этом не сказано в проекте”.
И строители вынуждены так себя вести, потому подавляющее большинство заказчиков смотрят только на цену, а не на объем пользы, получаемой за эту цену
Поэтому просто учитывайте данный факт, когда ведете переговоры со строителями, это данность.
И даже если вам декларируют – фиксированная цена, никаких доплат, то задумайтесь – а за какую комплектацию, за какой набор решений эта фиксированная цена? Там точно все, что нужно для переезда учтено?
А если у вас даже и проекта нет, а лишь планировка от руки или из интернета?
А если проект пустышка с картинками, планировками, схемой стропил и парой узлов, как продают повсюду в интернете?
Как вы свою комплектацию будете отстаивать в разговоре со строителями?
Кто-то скажет “да я просто в договоре пропишу все, что должно быть в доме”.
Возможно и получится самые значимые детали зафиксировать в договоре. Стены такие, утепление кровли такое… а вот про использование для проклейки пароизоляции скотча, который не высохнет через 3 года вы даже и не в курсе скорее всего, хотя от этого зависит работа всей кровельной системы вашего дома. И таких нюансов, повторюсь, десятки, если не сотни.
И именно тут колоссальное значение получает не просто какой-то проект, а максимально детальный проект дома с описанием материалов и решений, а еще лучше с детальными спецификациями, на которые обязательно будет ссылка в договоре
Вот тогда уже сам строитель начнет вчитываться в проект. Тогда удобная цена за 1м2 становится вашим козырем, а не источником проблем.
Мы еще в 2014 году начали делать такие суперподробные и продуманные по экономике проекты. Потом стало ясно, что нужны к каждому проекту подробные спецификации и материалов и работ, и теперь предлагаем их как дополнительную опцию.
А потом мы поняли, что и такого проекта мало, обязательно нужен контроль за выполнением работ. Поэтому начинаем создавать специальные чек-листы по которым заказчик мог бы осуществлять контроль строительства по детальному проекту.
Важный тезис:
Продуманный и детальный проект – это ваш главный инструмент в организации стройки, в контроле расходов, в гарантии надежности решений. Это так, даже если вы заказываете дом под ключ или сами организуете процесс строительства.
А умение выбрать грамотный проект или проектировщика – это один из важнейших навыков заказчика частного дома.
Еще один пунктик, на который стоит обращать внимание:
Какой квадратный метр имеют ввиду строители?
Квадратных метров по внешним стенам дома как правило процентов на 15-20 больше, чем общей площади всех помещений в доме. Вы за какие платить договорились?
Квадратные метры террасы, крыльца, веранды – вы за них тоже планируете по ставке за полноценные квадраты дома оплачивать?
Пожалуйста, оговаривайте эти вещи заранее, если уж решили строить по принципу – “закажу строительство дома под ключ за 000 рублей за м2”.
Итак, основные проблемы для самой “наивной” схемы строительства дома вроде разобрали, давайте теперь к более продвинутой модели поведения заказчика дома перейдем:
2. Проект предоставят строители
В целом это признак хорошего сервиса, когда строительная компания имеет своих проектировщиков и предоставляет вам проект. И заказчику это достаточно удобно.
Какие плюсы:
- строители закладывают в проекты привычные им решения, с реализацией которых не возникнет скорее всего особых сложностей
- нет трений между сторонами процесса – строителями и проектировщиком, все решается в рамках одной организации
- заказчику удобно иметь дело с одним контрагентом – и проект заказать, и адаптировать его под запрос, и строить потом дом по этому проекту
Но эти плюсы на мой взгляд по факту являются и минусами:
1. Строители закладывают в свой проект решения, которые выгодны им
Но они могут быть не выгодны вам, как заказчику. Например, строители вам навязывают технологию возведения стен из несъемной опалубки, потому что она у них есть, она для них удобна, им так быстрее можно сдать объект (вспоминаем тезис, озвученный ранее о критическом значении скорости стройки для строителей), потому что их бригады “заточены” под этот процесс, потому что это еще и выгоднее для них (выше стоимость квадратного метра стены). А вам как заказчику дома обязательно оплачивать из своего кармана за все эти удобства и выгоды строителей?
Дом это сложная система технических решений и каждое из этих решений в проекте от строителей будет заточено на их выгоды и лишь потом, возможно, на ваши.
Поэтому когда вам строители говорят, что проект мы вам предоставим бесплатно, что доработаем тоже бесплатно, но нужно отчетливо понимать, что вы за это заплатите.
Может это и нормально, существенно переплатить за “бесплатный” проект от строителей при этом не осознавая этого? Ведь вы переплачиваете по сути за сервис, за комплексное обслуживание. И если вас в целом устраивает итоговая сумма, то какая разница как и из чего вам построят дом, в котором можно будет нормально жить?
Я не хочу сказать, что проект от строителей это зло, конечно нет. Просто имейте эти факты ввиду, когда принимаете решение о генподряде, когда вам строители рассказывают, какая их “технология” замечательная
Если для вас приемлемо переплатить за фундамент, к примеру, полмиллиона рублей ради того, чтобы строили именно эти строители, то отлично. Но важно, чтобы это был осознанный выбор, с пониманием того, чем вы жертвуете и что получаете.
2. Наличие трений между проектировщиком и строителем наоборот идет на благо заказчику
Потому что грамотный заказчик может проанализировать аргументы каждой из сторон и принять взвешенное решение. Когда же у него лишь одна заинтересованная в быстрой сдаче объекта сторона, которая и проект делала под себя, то понятно, что истинное положение вещей увидеть гораздо сложнее.
Но это выгодно лишь тому заказчику, который участвует в процессе, стремится разобраться хотя бы в базовых решениях. А еще лучше, когда есть третья сторона – привлеченный технадзор.
И второй раз “подсвечиваю” тезис – не все проекты одинаково полезны. Можно купить типовой проект с набором устаревших и дорогих решений, которые возможно реально заменить на более эффективные. Можно даже заказать дорогой индивидуальный проект у именитого архитектора и потом за счет технических решений, которые “по нормам главное чтобы проходили”, потерять и нервы и качество и деньги.
Поэтому мой искренний совет – максимальное внимание именно к выбору продуманного проекта.
Не пироги стен, не нюансы применения кровельных покрытий, не выбор автоматов для электрики, а именно “прокачивать” навыки оценки, поиска и выбора грамотного проекта или проектировщика.
Как это делать стараюсь рассказать в путеводителе заказчика частного дома>>
Про “проект нарисую сам” и выгоды от такого подхода думаю сейчас уже и так понятны. А кому сейчас непонятно, полагаю станет понятно в процессе строительства. =))
3. Строители не заинтересованы в детализации проекта вашего дома
Чем менее подробно он составлен, тем меньше возможностей для заказчика дома обнаружить нарушения в процессе строительства. Тем меньше возможностей указать на несоответствие комплектации заявленной до заключения договора. Тем больше возможностей для упрощений, для замен и просто невыполнения требуемых решений.
С другой стороны, большая контора, как генподрядчик, может быть заинтересована в подробном проекте лишь тогда, когда у нее много субподрядчиков, которых надо контролировать либо когда много своих, в том числе неопытных бригад, за которыми нужен контроль.
4. У строителей может не быть просто в готового проекта, который нужен именно вам
Либо уровень архитекторов и проектировщиков не дотягивает до того, на который вы рассчитываете. Это конечно при условии, что архитектура для вас вообще имеет значение.
Часто бывает так, что вам говорят – “а вы приносите свои эскизы, а наш проектный отдел все с нуля отрисует и сделает хороший проект”. Тут опять же надо понимать, что под какие решения будет “перерисован” этот проект и чьи выгоды он будет закладывать.
А также на каком уровне вам все “отрисуют”. Например, когда вижу такие проекты сильно расстраиваюсь. Возможно через время это начнут понимать и заказчики таких домов.
Это как если вы купили к примеру вино, вам оно сейчас кажется отличным, но со временем вы начинаете разбираться в вине и уже даже смотреть на то не сможете. =)) Точно так же и с архитектурой
Резюме по проекту от строителей:
Это удобный вариант с минимальным трением и минимальным включением в процесс заказчика, но часто играющее против интересов того, для кого этот дом предназначен.
Заказчику частного дома в схеме работы генподряд плюс проект от строителей по идее вообще все равно должно быть на то, какой фундамент, какие стены. Его должны волновать эксплуатационные характеристики дома – планировки, внешний вид, материалы. И обязательно детальная комплектация, нюансы гарантийных обязательств, контроль и приемка объекта.
Но это так в идеале. В реальной же нашей жизни происходит как правило все сильно иначе. Заказчику все равно потом приходится “влезать” в процесс стройки, хотя исходно генподряд был удобным методом строительства с минимальным вовлечением в процесс. Это происходит из-за того, что уровень исполнителей крайне низкий, а сам генподрядчик не сильно контролирует процесс и результат, об этом постараюсь изложить далее.
3. Строительство дома под ключ по проекту заказчика
Хорошо, скажете вы, а если я закажу, к примеру, ваш суперподробный и продуманный проект дома? Это будет правильным решением?
Не дам однозначный ответ, хотя мне выгодно вас именно за эту схему агитировать. =))
Тут все сильно зависит от вашей модели поведения. При выборе генподряда со своим детальным проектом неизбежно придется решать массу сложных вопросов. И опять тут будут и плюсы и минусы. Постараюсь их перечислить, чтобы вы смогли опять же сделать осознанный выбор.
Какие плюсы я вижу в том, чтобы идти на генподряд со своим проектом?
Сейчас не буду полностью дублировать то, что было написано выше, потому как указанные минусы по факту являются плюсами для работы со своим проектом.
Коротко:
1. Решения, которые выгодны именно вам, а не строительной компании
В вашем детальном и продуманном проекте можно сконфигурировать наиболее оптимальные по надежности, эстетике и деньгам решения для стройки.
2. Вы получаете вторую точку зрения для сравнительного анализа проектных решений и предложений строителей
Если проект не сторонний, то и сравнивать вам не с чем – вам строят так, как хотят строители. А авторитетно доказать вам, что нужно так, как именно им выгодно они всегда сумеют.
3. Свой детальный проект позволит вам контролировать процесс строительства дома “под ключ” либо своими силами, либо привлекая независимый технадзор
Привлекать технадзор или самому контролить процесс и приемку этапов с “эскизным” или “рабочим” проектом от строителей это малоэффективное действие.
4. Заказывая проект “на стороне” вы можете работать с высококлассным архитектором
Вы можете получить сервис на голову выше того, который вам сможет предложить условный строитель. Потому что держать строительной компании высококлассных специалистов невыгодно, так как их необходимо загружать проектной разработкой полностью в течение всего года и каждый день.
Но и минусов у заказа строительства под ключ со своим проектом также много. Поэтому перечислю основные из них:
1. Строители будут всеми силами продавливать именно свои решения
Решения, которые им удобны, привычны и главное выгодны. Для этого на вас может оказываться значимое давление, чтобы изменить проект. Это будет продолжаться постоянно, даже на стройплощадке.
Я просто наблюдаю такие картины – часто пишут заказчики и спрашивают, “а вот строители, говорят надо так” или “а давайте лучше сделаем так”.
Демонизировать строителей считаю неправильным. Есть конечно и халтурщики, есть и откровенные манипуляторы, но многие действительно считают правильным то, что предлагают (хотя зачастую ошибочно). Многие просто привыкли иметь дело с бестолковыми проектами, где строителю нужно изучать детали, исправлять, продумывать свои решения.
Это происходит от того, что обычно ни заказчик ни строитель не понимают принципа ответственности в стройке. Этому важнейшему вопросу я посвятил вот этот видеоролик и статью на его основе, очень рекомендую ознакомиться – Ответственность в частной стройке >>
И если вы способны сопоставить мнения строителей и проектировщика, то сможете получить даже лучший результат, чем строительство по проекту строителя
Но тут ваше включение в процесс стройки увеличивается.
Важная мысль – чем лучше результат вы хотите получить, чем меньше ресурсов потратить, тем большей вовлеченности требует этот процесс.
Но во всем должен быть баланс – когда заказчик ходит за строителем и тыкает ему на каждую мелочь, то это перегиб в другую сторону.
Такие “токсичные” заказчики тоже встречаются достаточно часто и от них строитель обычно старается дистанцироваться либо закладывает неадекватную маржу, что в целом тоже понятно.
Кстати детальный проект в руках такого рода заказчиков становится опасным для строителя оружием. Из этого иногда вытекает вторая ситуация, о чем далее.
Пока же позволю себе такой совет:
Будьте нацелены на сотрудничество, а не противостояние со строителем (хотя я понимаю, что с некоторыми это очень сложно =)) ). Используйте продуманный и детальный проект дома как понятные и выгодные “правила игры” для обеих сторон
Стройка это процесс состоящий из постоянных компромиссов. Только важно уметь понимать, где вопрос принципиальный, а где можно принять работы с оговорками.
Итак, второй минус на основе опыта и предыдущих рассуждений:
2. Строители могут отказываться строить по проекту
Еще один минус схемы “генподряд + ваш проект” заключается в том, что вы своим проектом сразу отсекаете ряд строителей от работы с вами.
Имею ввиду такие ситуации:
– строитель не строит по этой технологии в принципе
– строитель отказался, так как опасается сложностей с незнакомыми решениями
– проект достаточно подробный, значит спрос тоже будет детальный, а это ему не нужно (заказчики тоже разные бывают, лучше поищу более беспечного заказчика)
Иногда мне пишут такой вопрос – “как же мы будем строить по проекту, если строитель не хочет так строить”.
Такая ситуация обычно происходит из-за того, что заказчик “держится” за одного строителя и это ошибка, я считаю. Но понимаю, что так удобнее, проще, что его посоветовали и так далее.
Мой совет такой:
Не зацикливайтесь на одном строителе, обращайтесь к 10 разным за строительством дома по схеме “под ключ”. Из них всего 5 окажутся в адеквате, а договориться вы сможете лишь с двумя.
Также важно пояснять строителю, что проект нужен для его же понятной работы, что ему не надо отвечать за проектные решения и так далее.
Приведу один пример из практики:
Заказчица заказала у нас проект, оплатила разработку фундамента под свой дом на участке с перепадом рельефа, мы все учли, продумали, посчитали, создали набор техрешений.
Потом заказчице вроде знакомые (точно не помню) посоветовали “хорошего строителя”. Они договорились по деньгам и начали стройку. Вот тут и началось.
Строитель начал продавливать свое решение по фундаменту – давайте вот такую ленту в грунт и все такое прочее. Сначала заказчица задавала мне вопросы, мол не лучше ли как строитель предлагает. Я подробно ответил, обосновал, что решение от строителя невыгодное (не одна сотня тысяч рублей переплаты) да и просто ненадежное (технические нюансы опущу). Но нет, строитель все же убедил заказчицу строить как он говорит.
Причем она понимала, что решение хуже, что решение дороже, а мне аргументировала так – “ну это же фундамент, пусть дороже будет, главное надежнее”. Но факт в том, что наоборот потенциально проблемное решение было выбрано – мне даже фотки помню присылали того, чего “наколбасили”.
То есть желание держаться за строителя “которого посоветовали” было выше всякой логики.
И как вишенка на торте оказалось откровение заказчицы, когда она сказала что-то типа (не дословно, но смысл такой был по крайней мере): “да этот строитель только облицовочную кладку хорошо у знакомых сделал, по фундаментам он не специалист”. =))
Вот такая история. Мораль какая?
Не привязывайтесь к одному строителю. “Мне посоветовали” не означает качества именно на вашем объекте и для вашего спектра работ. Отправляйте запрос в 10 компаний. Из них 4 откажутся по вашему проекту работать, из оставшихся пяти всего 3 окажутся адекватными, договориться сможете с одним, а второго оставите как резерв, когда с первым дела не пойдут. =) Это реальность, к сожалению.
Либо не заказывайте проект вообще, такие строители всегда знают как правильно, они построят дом под ключ только по вашей планировке. Пройдите как говорится этот путь до конца. =))
Резюме по строительству дома под ключ со своим проектом:
Думаю все согласятся, что работать в рамках понятных правил выгодно и удобно как заказчикам, так и строителям. Важно только донести этот подход для строителей, чтобы они не “шарахались” от детальных проектов, а наоборот видели преимущества в работе с ними.
Первое, что стоит говорить строителю при работе по этой схеме – “строить будем четко по проекту”. Контроль также будет идти по детализированному проекту.
Часто вижу ситуации, когда даже на этапе подготовки коммерческих предложений, на этапе просчета вашего проекта строители просто игнорируют проектные решения даже в самых принципиальных моментах. Например, могут считать удобный им тип фундамента, вместо расчетного и подобранного по проекту, не говоря уже о простом исключении из перечня работ.
Для устранения этой проблемы у нас есть доп.опция к проекту – расчет материалов и работ плюс тендерные предложения к каждому этапу стройки. Такой инструмент сразу четко задает состав и объем работ, которые необходимо выполнить. Это позволяет не только заказчику вести анализ поступающих предложений, но и строителям позволяет понять, что им конкретно нужно сделать.
Второе: следует донести до строителей принцип разделения ответственности “проектировщик-строитель”. Так как большинство исполнителей до сих пор считают, что на них лежит вся ответственность и за проектные решения, и за их реализацию.
Резюме:
1. Строительство дома “под ключ” или другими словами “генподряд” – это удобное решение для заказчика и для строителя. Дела ведутся с одним контрагентом, спрос и расчеты также.
2. За опцию “генподряд” вы всегда платите больше, чем при строительстве хозспособом. Но вы получаете больший комфорт (скорее должны получать) и меньшую вовлеченность: не тратите свое время и нервы на организацию процесса, на поиски бригад, на координацию их работ, передачу и приемку различных этапов, спрашиваете по качеству и срокам только с одного.
3. В частной стройке схема “заплачу побольше, найму профи, получу достойный результат” практически не работает, к сожалению. Вы с этим столкнетесь в процессе, таковы реалии рынка. Расценки определяются в большинстве случаев “аппетитами” и самоуверенностью строителей.
4. Схема “вот эскиз, постройте мне дом по ххх рублей за м2” заведомо проблемная для вас, как для заказчика. С высокой вероятностью вы получите совершенно не то, на что рассчитывали, а доказать это не сможете. Строитель будет делать все “на минималках” если не хуже.
5. Задача строителя “с репутацией”, чтобы вы остались довольны, но не максимальный результат за минимальные деньги. Для него показатели эффективности совершенно отличны, от ваших выгод.
6. Не обольщайтесь внешним (статусный вид директора, отзывы в интернете, “20 лет так строим”, “наш инженер с профильным образованием” и так далее), старайтесь видеть факты и делите все обещания и атрибуты на три. Не надейтесь – как вам обещают не будет.
7. При работе по схеме строительство дома “под ключ” ключевое значение имеет комплектация – какие технические решения, из каких материалов, в каком объеме. Дом это уравнение с сотнями переменных. Только максимально детализированный и продуманный проект и ссылка на него в договоре способны четко обозначить то, что вы должны получить.
8. Будьте готовы к тому, что с вами почти всегда начинают работать по схеме “обещаем подешевле, потом доплатами доберем в процессе”. Это еще одна реальность современного рынка малоэтажки. Защита от этой проблемы – пункт 7 выше.
9. Если договариваетесь о цене за м2, то заранее поймите, какой это квадратный метр – по внутренним стенам или внешним, по теплому контуру или с учетом террас и так далее.
10. Выбирая схему “проект мне предоставят и доработают строители” нужно понимать, что проект станет инструментом получения выгод именно для строителей, а не для вас. Но если вас устраивает детальная комплектация и обещанные потребительские характеристики дома “под ключ”, то эта проблема снимается. Хотя остается проблема контроля – проект может быть обычным с минимумом деталей, что не позволит вам или стороннему технадзору контролировать минимально достаточное качество и состав работ.
11. Наличие стороннего проекта может позволить вам смотреть на ситуации и решения с двух точек зрения, анализируя, задавая вопросы и принимая более эффективные для вас, как для заказчика, дома решения. А в идеале иметь еще и третью точку зрения – нанять независимый технадзор.
12. Выбирая генподрядчика или просто подрядчика не привязывайтесь к одному варианту, даже если его вам посоветовали, хорошие отзывы или ездили на построенный объект. Действуйте по принципу сита – 10 запросов, 4 адекватных предложения, 1 договор и один запасной.
13. Важно! Если выбрали генподрядную схему, то очень желательно предоплаты не вносить – только по факту каждого этапа, держать баланс расчетов в вашу сторону, не связывать себя условиями договора на весь объем (в условиях прописать варианты расторжения безболезненного либо договора на каждый этап с намерением вместе пройти весь путь).